LA REGISTRAZIONE TARDIVA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE NON DETERMINA LA NULLITA’

Se il contratto d’affitto non è stato registrato l’inquilino che si sia “autoridotto” il canone nel 2012/2013, come previsto dal D.lgs. 23/2011 art. 3 co. 8-9  è tenuto a corrispondere l’importo intero perché  quella norma è stata dichiarata incostituzionale.
La registrazione tardiva dell’affitto ha effetti retroattivi, cioè rende valido il contratto sin dall’origine, e il locatore, da parte sua, può, registrare legittimamente il contratto e avviare la procedura di sfratto.
Questa la sintesi del principio enunciato dalla Cassazione con la sentenza 23637/2019 depositata il 24/9/2019. Pur ritenendo improcedibile il ricorso in Cassazione la Corte ha ugualmente esaminato la questione giuridica in virtù dell’art. 363 cpc che consente  al Collegio  di pronunciare d’ufficio, ancorché senza alcun effetto sul provvedimento oggetto di ricorso per cassazione, una regola di giudizio idonea a servire come criterio di decisione per la soluzione di casi analoghi o simili.

Nel caso di specie la questione, ritenuta di particolare importanza, verte sulla richiesta di applicazione dello ius superveniens rappresentato dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 13, comma 5, come sostituito dalla L. 28 dicembre 2015, n. 208, art. 59, a mente del quale “per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui al D.Igs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, commi 8 e 9, prorogati dal D.L. 28 marzo 2014, n. 47, art. 5, comma 1-ter, convertito, con modificazioni, dalla L. 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del D.Lgs. n. 23 del 2011, al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato del D.Igs. n. 23 del 2011, art. 3, comma 8, l’importo del canone di locazione dovuto ovvero dell’indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, nel periodo considerato”.

La società proprietaria dell’immobile aveva effettuato la registrazione del contratto solo per il 2010, mentre nei due anni successivi aveva provveduto direttamente l’inquilino, applicando contestualmente un canone di locazione pari al triplo della rendita catastale, come previsto dal D.lgs. 23/2011.

L’inquilino faceva presente che in ogni caso non avrebbe dovuto essere considerato inadempiente, dato che all’epoca si era solo uniformato alla norma vigente.

La Cassazione, però, ha ricordato la sentenza della Consulta (­87/2017) che aveva stabilito la legittimità della norma intesa a determinare forfettariamente l’indennità per l’occupazione senza titolo dell’immobile, conseguente alla nullità del contratto.

Per la Cassazione, invece, non si tratta di nullità ma di risoluzione per inadempimento contrattuale legata al mancato pagamento dei canoni pattuiti, posto che la norma che autorizzava l’autoriduzione era stata cancellata dall’ordinamento,  la registrazione tardiva da parte del locatore ha effetto sanante del contratto stesso (Cfr. Cassazione ‑23601/2017)

Quindi la Corte  pur dichiarando il ricorso improcedibile, enuncia il principio che “l’avvenuta registrazione tardiva del contratto, a prescindere dal fatto che abbia avuto luogo dopo quella già realizzata dal conduttore, ha sanato con effetto retroattivo il contratto, e la sopravvenuta illegittimità costituzionale della disciplina sulla scorta della quale il conduttore aveva corrisposto il canone nella misura ridotta ha reso quest’ultimo inadempiente, con la conseguente impossibilità di qualificare la pretesa esercitata nei suoi confronti dal locatore alla stregua di una indennità per occupazione sine titulo, di ammontare forfettariamente e normativamente predeterminato“.

Link e documenti:
Cassazione Civile Sent. Sez. 3 Num. 23637 depositata 24/9/2019

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