Locazione commerciale: il giudice riduce il canone di locazione per gli effetti del covid

Locazioni e Covid: legittima la eterointegrazione del contratto da parte del giudice

Il Tribunale di Venezia, con ordinanza del 13 luglio 2021, si è pronunciato sul ricorso ex art. 700 c.p.c. proposto da una ditta individuale – parte conduttrice in un contratto di locazione commerciale – al fine di vedersi ridurre il canone di locazione nonché, in via d’urgenza, sospendere l’escussione della polizza fideiussoria sottoscritta a garanzia dei pagamenti.

I giudici di merito, in particolare, hanno riconosciuto che le misure restrittive Covid relative sia alla circolazione delle persone sia all’apertura degli esercizi commerciali abbiano effettivamente inciso e continuino a incidere sul sinallagma del contratto di locazione intercorso tra le parti.

Nel caso di specie, relativo ad un’attività di ristorazione, non era stato possibile esercitare in tutto il periodo natalizio, in quello di fine e inizio anno, e anche in quello successivo, atteso che il Veneto era stato inserito nella c.d. zona rossa.

Il ricorrente aveva ritenuto che tali sopravvenienze avessero inciso sull’equilibrio delle prestazioni, rendendo necessario un intervento del giudice sul contratto e, in particolare sul quantum del canone.

Intervento, questo, finalizzato all’integrazione di un rapporto divenuto iniquo, per come riconosciuto possibile anche nella relazione dell’Ufficio del Massimario di Cassazione n. 56/2020, dedicata alle norme emergenziali anti-Covid 19 in ambito contrattuale e concorsuale.

Impossibilità parziale e temporanea per la prestazione del locatore

Il Tribunale, sul punto, ha giudicato meritevole di considerazione i rilievi dallo stesso svolti con riferimento agli artt. 1218 e 1256 c.c., rilevanti non tanto in relazione alla prestazione del conduttore, avente ad oggetto la corresponsione del canone, ma piuttosto su quella del locatore, ossia quella di garantire il godimento dell’immobile.

Difatti, la circostanza che il conduttore avesse avuto minori introiti per effetto delle disposizioni restrittive Coronavirus era irrilevante, atteso che l’obbligazione avente ad oggetto la corresponsione del canone ha natura pecuniaria e, per definizione, non si estingue per impossibilità sopravvenuta.

Per contro, l’alterazione del sinallagma si coglieva sul piano della prestazione del locatore, dal momento che, per effetto delle disposizioni emergenziali, le modalità di godimento dell’immobile erano state alterate ed era stata preclusa o gravemente limitata la possibilità, per il conduttore, di usufruire dello stesso per il periodo in cui erano rimaste in vigore le restrizioni.

Ciò si era tradotto in un’impossibilità parziale e temporanea della prestazione del locatore che, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1218, 1256 e 1464 c.c. determinava il diritto per il conduttore ad usufruire di una riduzione del canone.

Sul punto sono maturate interpretazioni diverse sempre con riferimento alla normativa Covid (Tribunale di Roma, ordinanza del 25 febbraio 2021,  Tribunale di Biella, con Ordinanza del 17 Marzo 2021), con cui è stato affermato che, la crisi economica non integra in sé e per sé considerata gli estremi del fatto notorio determinante l’inidoneità, totale o parziale, dei locali commerciali in parola.

Riduzione di canone ed esposizione debitoria massima della fideiussione

In questo caso  il Tribunale, “restando peraltro auspicabile un nuovo accordo tra le parti”  ha ritenuto congruo disporre una riduzione del canone di locazione previsto nella misura del 75% per i mesi in cui l’attività aveva subito rilevanti limitazioni, del 40% per il mese in cui l’apertura era consentiva sino alle 18 e del 30% per l’ultimo mese, ove vi era la possibilità di tenere aperto per cena, fino alle 22 ancorché solo all’aperto; nessuna riduzione, infine, è stata disposta con riferimento ai mesi in cui erano assenti limitazioni all’orario di apertura e per i mesi futuri, non sussistendo ragioni di urgenza tali da consentire una pronuncia in tal senso.

In ragione della riduzione, i giudici di merito hanno disposto anche la riduzione, in virtù del principio di accessorietà, dell’esposizione debitoria massima relativa alla fideiussione bancaria a garanzia della locazione.

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