Segnalazione a cura dell’Avv. Raffaele Carbone www.verificalimitefinanziabilita.it.
Il Tribunale di Lucca, con ordinanza del 28/02/2020 ha deciso per la sospensione dell’efficacia esecutiva del titolo perché convenuto un prestito eccessivo rispetto al valore dell’immobile.
In particolare, il provvedimento cautelare afferma che va sospesa l’efficacia esecutiva di un titolo quando da una perizia di stima dell’immobile, pur applicando i valori massimi registrati dall’OMI (e ridotti del 20%) in epoca prossima alla conclusione del contratto per la zona censuaria di riferimento, risulta in ogni caso superato il limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, co. 2 TUB. Nel caso di specie, è stato considerato quale limite di finanziabilità il 100% del valore dell’immobile, in ragione delle fideiussioni specifiche rilasciate a garanzia della restituzione del mutuo (mutuo di euro 900.000,00 a fronte di un immobile del valore di euro 558.000,00).
Il provvedimento del giudice di Lucca riconduce al principio di diritto inaugurato da Cassazione n. 17352 del 13 luglio 2017, secondo cui “il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38, comma 2, del T.u.b. e della conseguente delibera Delib. Cicr., determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario … salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario, ove ne risultino accertati i presupposti”.
Link e Documenti:
Tribunale di Lucca ordinanza del 28/02/2020
IL CREDITO FONDIARIO: LIMITE DI FINANZIABILITA’ E IPOTESI DI NULLITA’ a cura dell’Avv. Raffaele Carbone
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Implicazioni pratiche per i mutuatari
La declaratoria di nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità non comporta automaticamente la liberazione del mutuatario dal debito: il contratto può essere convertito in un ordinario finanziamento ipotecario, con tutte le conseguenze in termini di regime giuridico applicabile. La differenza è rilevante: il mutuo fondiario attribuisce alla banca il privilegio processuale dell’immediata esecutività del titolo, che consente di avviare il pignoramento immobiliare senza attendere una sentenza di condanna. La conversione in mutuo ipotecario ordinario priva la banca di questo strumento.
Chi si trova a fronteggiare un’esecuzione immobiliare può quindi valutare — con il supporto di una perizia tecnica sul valore dell’immobile al momento della stipula del contratto — se il finanziamento superasse l’80% del valore del bene (soglia ordinaria) o il diverso limite applicabile in presenza di garanzie aggiuntive. Un’eventuale sospensione dell’efficacia esecutiva del titolo può dare tempo sufficiente per negoziare una soluzione stragiudiziale con l’istituto di credito.
