SPESE DI MANUTENZIONE DEL TERRAZZO DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA

studio legale condominio terrazza

Spetta al proprietario condomino il rimborso delle spese sostenute per la  manutenzione urgente del terrazzo di esclusiva proprietà, una volta dimostrata  la indifferibilà dei lavori.
La questione decisa dalla Corte di Cassazione Civile, sez. II, ordinanza 28/02/2018 n° 4684,  concerneva una sentenza del giudice di pace che aveva accolto la domanda proposta da un condomino nei confronti degli altri proprietari,  relativamente al pagamento pro quota delle somme dovute a saldo della esecuzione di lavori urgenti (di esclusiva proprietà), che era stato danneggiato a causa delle precipitazioni abbondanti.

Il  Giudice di Pace, che accolse la domanda. Il Tribunale di Sassari, confermando la sentenza di primo grado, rigettò l’appello. Anche la cassazione rigetta i motivi di ricorso, evidenziando che “Non è dubbio che, ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c. (nella formulazione qui operante ratione temporis, antecedente alle modifiche introdotte dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220), il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente; nè può confutarsi che debba considerare “urgente” la sola spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. E’ altresì inevitabile ribadire che la prova dell’indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (così da ultimo Cass., Sez. 6 – 2, 16/11/2017, n. 27235; e già, tra le tante, Cass. Sez. 2, 12/09/1980, n. 5256).

I giudici della Suprema Corte di Cassazione,  hanno anche sottolineato che, al di là delle prospettazioni dei ricorrenti, l’infondatezza dell’impugnazione si fondava anche sull’operatività di un ulteriore principio giurisprudenziale secondo cui il dovere di contribuzione dei condomini ai costi di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva non è fondato tanto sugli artt. 1110 e 1134 c.c., quanto sull’art. 1126 c.c. (ovvero riguardante lastrici di uso solare esclusivo) in virtù dell’utilità che gli altri condomini sottostanti traggono dal bene.

La cassazione ribadisce che la prova dell’indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale, al fine di ottenere la condanna al rimborso, ha solo l’onere di    di dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cass., Sez. 6 – 2, 16/11/2017, n. 27235), ma non ha l’onere dimostrare che i danni non erano dovuti a fatti a lui imputabili.

Link e documenti:
Cassazione Civile, sez. II, ordinanza 28/02/2018 n° 4684  (Fonte: Italgiure) 


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