LOCAZIONE: VALIDO IL CONTRATTO REGISTRATO TARDIVAMENTE

Il contratto di locazione di immobili, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della I. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza dall’inizio del rapporto. Il principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione, Sezione III Civile, con l’ordinanza del 13 marzo 2018, n. 6009.
La pronuncia della Corte l’opposizione  opposizione tardiva, proposta dal locatario ai sensi dell’art. 668 c.p.c., avverso l’ordinanza di convalida dello sfratto per morosità emessa nel 2013 nonché opposizione al decreto ingiuntivo con il quale era stato ingiunto il pagamento in favore degli eredi di del locatore per i canoni non pagati.
Il locatario si oppone all’ordinanza di convalida eccependo anche la nullità originaria del contratto di locazione per mancanza della registrazione e il conseguente obbligo dei canoni per il solo periodo successivo alla registrazione medesima. Il Tribunale verificata la validità della notifica, dichiarò inammissibile l’opposizione. Successivamente la Corte d’Appello ha confermato l’ordinanza di convalida dello sfratto sia il decreto ingiuntivo, rilevando che la registrazione tardiva del contratto non ne determina la nullità, ma opera come condizione di efficacia sospensiva che, una volta verificatasi, retroagisce al momento della stipulazione del contratto (art. 1360 primo comma c.c.) rendendolo pienamente efficace fin dalla sua stipulazione, sì da far ritenere dovuti tutti i canoni di locazione maturati.
Infatti, secondo la Corte di appello, la norma di cui all’art. 1 comma 346 della legge del 2004 n. 311 ha natura tributaria e l’inadempimento alla medesima non determina la nullità del contratto.
Il conduttore Caio, ricorre per cassazione censurando la sentenza nella parte in cui ha ritenuto che la registrazione del contratto costituisca un adempimento estrinseco e successivo alla formazione del sinallagma contrattuale e che vada qualificata quale condicio iuris.
La Corte di Cassazione con la  ordinanza n. 6009/2018 ha ritenuto i motivi non fondati ed ha rigettato il ricorso.
Anche la decisione della Corte di Cassazione, Sezioni Unite Civile, sentenza del 09/10/2017, n. 23601 ha regolato la questione del contratto di locazione nullo per mancata registrazione, affermando il consolidato orientamento secondo cui statuendo che  “il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente ab origine l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della I. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione..


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