L’assemblea non può intervenire sulla proprietà esclusiva di un condomino al fine di predeterminare e assegnare le aree destinate a parcheggio. La delibera dell’assemblea condominiale che assegna le aree incidendo sui diritti individuali di proprietà esclusiva del singolo condomino è da ritenersi nulla. Queste le conclusioni cui è pervenuta la Cassazione, con la sentenza n. 8014 sez. 2 civ. pubblicata il 30/3/2018.
La vicenda
Il ricorrente lamentava che il condominio avesse disposto di un diritto altrui poiché egli stesso, quale costruttore dello stabile, si era riservato la proprietà esclusiva dell’area interessata al momento della costruzione.
Con tale delibera veniva stabilito che i posti macchina “disegnati … sul cortile” dal costruttore – il medesimo Aldo Pastorino – fossero assegnati ai condomini che non avevano acquistato un box. Deduceva il ricorrente che, essendosi egli riservato, al momento della costituzione del condominio, la proprietà esclusiva del terreno sul quale erano situati i suddetti posti auto, l’assemblea non poteva disporre del suo diritto..
Il giudizio di merito
Il Tribunale rigettava la domanda, osservando che sugli spazi per il parcheggio gravava un diritto di uso a favore del condominio, derivante dall’art. 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, e che dall’anzidetta titolarità discendeva il diritto del condominio a disporre delle aree in questione. Né appariva applicabile – proseguiva il Tribunale – l’art. 12 della legge 28 novembre 2005, n. 246, che disponeva soltanto per le costruzioni non ancora realizzate al momento della sua entrata in vigore.
La Corte d’appello di Genova ha respinto il gravame confermando l’impugnata pronuncia. La Corte rileva che l’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 comporta che il contratto di compravendita con il quale il costruttore-venditore si riservi la proprietà esclusiva di aree destinate al parcheggio, è affetto da nullità parziale, con automatica sostituzione della clausola nulla ed integrazione del contratto, ex art. 1419, secondo comma, cod. civ. La Corte territoriale ha anche escluso la retroattività del principio stabilito dall’art. 12, comma 9, della legge n. 246 del 2005, che consente di trasferire gli spazi per parcheggio in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari.
La decisione della Cassazione
Il supremo collegio, con la sentenza in commento, ha riconosciuto che la normativa, nel disporre che nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, ha istituito inderogabilmente un vincolo pertinenziale permanente di natura pubblicistica tra tali aree e il fabbricato, con riflessi anche di carattere civilistico, consistenti nella possibilità di far dichiarare la nullità parziale, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., dei contratti di alienazione delle singole unità immobiliari dell’edificio, in quanto escludenti dal trasferimento il diritto di proprietà o di uso del parcheggio, salva la corresponsione all’alienante del relativo compenso, in quanto non compreso nei prezzi delle vendite.
Quindi, nel caso in cui tale diritto non venga riconosciuto perché il contratto di compravenditadell’unità immobiliare preveda la proprietà esclusiva del suolo in capo all’alienante, dovrà considerarsi affetto da nullità parziale e integrabile ope legis.
La conseguenza è dunque che solo i singoli condomini potranno agire giudizialmente affinché venga dichiarata la nullità parziale della compravendita e, dunque, venga riconosciuta la titolarità del relativo diritto.
La titolarità ad impugnare non è, di converso, riconosciuta in capo al condominio. Quest’ultimo con la delibera assembleare di assegnazione dei posti auto, ha disposto di un diritto altrui ossia di un diritto individuale di proprietà di un solo condomino.
La delibera assembleare è da considerarsi nulla perchè l’assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare nulle (cfr., da ultimo, Cass., Sez. II, 31 agosto 2017, n. 20612).
Link e documenti
Cass. n. 8014 sez. 2 civ. pubblicata il 30/3/2018 (Italgiure)
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