CASSAZIONE: E’ LEGITTIMO IL RECESSO DALLA LOCAZIONE DOVUTO ALLA CRISI ECONOMICA

locazione e attività commerciali chiuse per coronavirus

La Cassazione di recente si è  espressa riguardo alla configurazione di gravi motivi  in avvenimenti estranei e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, e in particolare per la situazione di crisi economica incidente in misura rilevante sulla gestione aziendale. In tempi di particolare emergenza, per la chiusura forzata delle attività per la diffusione del coronavirus, la pronuncia della Suprema Corte è utile a tracciare alcuni principi utili alla  gestione dei rapporti fra proprietari e locatori di immobili commerciali.

Con sentenza n.  23639 del 24/09/2019  la Corte ha affermato che  “In tema di recesso del conduttore di immobile adibito ad uso non abitativo, le ragioni che consentono al locatario di liberarsi in anticipo del vincolo contrattuale, ai sensi dell’art. 27, ultimo comma, l. n. 392 del 1978, devono essere determinate da avvenimenti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che ne rendano oltremodo gravosa la prosecuzione. La gravosità di tale prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal medesimo conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, deve non solo eccedere l’ambito della normale alea contrattuale, ma consistere, altresì, ove venga in rilievo l’attività di un’azienda, in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie idoneo ad incidere significativamente sull’andamento dell’azienda stessa globalmente considerata e, quindi, se di rilievo nazionale o multinazionale, anche nel complesso delle sue varie articolazioni territoriali. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto esente da censure la sentenza che aveva considerato motivo legittimo di recesso la gravità della crisi economica – divenuta palese esclusivamente dopo l’ultimo rinnovo automatico del contratto – in relazione alla collocazione geografica dell’attività commerciale svolta all’interno dell’immobile locato).”

Secondo la suprema corte  per esercitare validamente l’esercizio del diritto di recesso è sufficiente che il conduttore manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore. La specifica dei motivi è essenziale perché  risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione della loro idoneità.

La corte richiama autorevoli precedenti secondo cui le ragioni che giustificano la liberazione anticipata dal vincolo ai sensi dell’art. 27 della legge n. 392/78, devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volontà del conduttore e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per quest’ultimo la sua prosecuzione.

In particolare sottolinea che  la gravosità della prosecuzione può  anche consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull’andamento dell’azienda.

La pronuncia in commento sembra attagliarsi particolarmente alla situazione attuale, in cui  si manifestano i segnali della grave crisi economica che il Covid-19 sta provocando in Italia e nel mondo. Tra questi le difficoltà di molti a far fronte al pagamento dei canoni di locazione, che inevitabilmente comporterà moltissime situazioni di morosità delle aziende nei riguardi dei fornitori.

L’unica alternativa In alternativa, il conduttore può richiedere la riduzione del canone per tutto il periodo in cui resteranno in vigore le limitazioni imposte all’apertura degli esercizi pubblici o alla ripresa delle attività.

Poiché è probabile però che le conseguenze della crisi non verranno a cessare con la fine dell’emergenza sanitaria del coronavirus, le aziende si troveranno a fronteggiare la situazione di crisi molto più a lungo. La convenienza a rinegoziare gli accordi di locazione può investire anche il lato proprietario, se l’alternativa è la cessazione definitiva del rapporto con il rischio di azzerare i proventi dell’immobile.

Link e documenti:
Cassazione sentenza n. 23639 del 24/09/2019


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